12月12日，恒隆地产有限公司（00101.HK）宣布与上海九百（集团）有限公司（600838.SH）签约，租赁南京西路1038号商业20年。该地址前身为梅龙镇广场，已于2024年8月1日开始停业，开展为期3年的调整改造。

目前，南京西路恒隆广场三期正在扩建中，总建面约为3000平方米。恒隆地产租下南京西路1038号，将为其在南京西路的物业组合新增约9.6万平方米建筑面积，整体规模扩大44%，总建筑面积提升至约31.2335万平方米。

可以想象，在恒隆成为南京西路这一全国知名商圈的商业经营“一哥”之后，南京西路的高端零售格局也将酝酿巨变。

戴德梁行华东区董事总经理黎庆文指出，恒隆集团近期于杭州、无锡、上海三地落子的商业项目，正沿用一套高度相似的轻资产运营逻辑——“承租、对资产进行改造升级”。这两个标志性动作，正是恒隆集团战略3.0版本（V3策略）的核心落地实践，标志着这家老牌商业地产巨头正式从增量开发转向存量优化的发展新阶段。

在市场调整周期中，恒隆只有在改造效率、资金管控、业态平衡之间找到最优解，才能将城市更新的机遇转化为实实在在的增长动能，并有望成为商业地产从增量开发转向存量优化的典型样本。

陈文博主导轻资产转型

12月17日，上海九百公告披露将成立一家新公司，用于运营南京西路1038号商业项目，新公司股东分别为上海九百与九百集团、恒宜商商业经营管理(上海)有限公司（简称“恒宜商”，为恒隆地产全资子公司），三家公司分别出资2.58亿元、8600万元、5.16亿元，股比分别为30%、10%及60%。

不过，关于此次签约的租金规模，恒隆与上海九百双方均未作披露。据媒体报道，九百集团透露，南京西路1038号项目预计总投资22亿元。其中，恒隆地产将投入不低于5亿元，作为项目酒店、商场及办公区域的装修费用。

戴德梁行数据显示，2016年—2019年，梅龙镇广场的租金收入略高于南京西路商场的平均水平，2020年之后，梅龙镇广场的租金收入呈现轻微下滑态势，出租率也出现下跌。2016年，南京西路整体租金水平在2424元/平方米·月—2459元/平方米·月之间，梅龙镇广场的租金收入则在2531元/平方米·月—2533元/平方米·月之间。直至2023年，梅龙镇广场租金徘徊在2100多元/平方米·月的水平，出租率也跌至92%左右。

就在今年7月，杭州百大集团（600865.SH）披露一宗重大租赁交易，拟将杭州百货大楼南、北楼物业出租给恒隆地产全资子公司，租金3750万元/季度，租期20年。这也意味着，恒隆将接管杭百未来20年的经营权。

12月9日，恒隆地产公告与无锡市梁溪城市发展集团有限公司合作，以一份长期租约获得位于无锡市中心的一个地标性商业焕新项目的经营权。该项目前身为无锡新世界百货，毗邻无锡恒隆广场，于2011年5月停止营业。接下来，恒隆地产将对其进行焕新改造，开业后将为无锡恒隆广场新增约4.7万平方米的商业空间，令其总零售面积扩大38%至约16.9万平方米。

半年之内，恒隆地产在长三角三个城市接连拿下商业综合体的长租约，这意味着，恒隆以轻资产模式介入城市更新，实现规模扩张。

恒隆在商业零售调整期内大胆转型，与其第三代接班人陈文博不无关系。恒隆地产董事长陈文博从美国南加州大学毕业，归国后曾供职于毕马威、汇丰银行。28岁加入恒隆集团上海分部后，从租务及管理基层岗位起步，经多年深耕后，晋升至核心管理层。陈文博34岁升任执行董事，主导上海恒隆广场、港汇恒隆广场翻新改造。2024年4月，42岁的陈文博正式接替陈启宗，出任恒隆集团及恒隆地产董事长。

从陈文博的履历来看，其在恒隆地产任职期间已有商业项目翻新改造的经验。以上海港汇恒隆广场为例，在升级改造工程末期的2020年上半年，其租金收入较2019年同期增长15%，显示出更新改造之后的效益。

城市更新的机遇与挑战

恒隆地产将如何改造梅龙镇广场，从上海九百12月17日公告里的一句话可看出端倪：“南京西路1038号物业将打造为潮奢高端商业。”

这标志着恒隆或将打破纯重奢经营模式，以高奢底蕴布局潮奢与体验消费，亦是其“V.3”战略政企协同对接城市更新的核心实践。

财报数据早已凸显恒隆转型必要性，今年上半年，恒隆地产内地物业租赁收入、营业利润均下滑2%，分别降至31.99亿港元、21.76亿港元。高端奢侈品消费增长放缓，单一自持重奢模式遇瓶颈，“V.3”战略核心便是以存量焕新与模式创新巩固高端地位，在市场下行期主动谋求升级扩张。

今年7月，恒隆租下武林银泰B、C馆，在中国内地首试轻资产探索，打破了陈启宗时代重资产运营的固有路径。

南京西路1038号项目则是轻资产与城市更新的进阶融合。黎庆文认为，此举为恒隆拓宽龙头地位空间，但也需直面老物业改造、资金沉淀、业态平衡等多重考验。

恒隆拿下南京西路1038号项目，得益于城市更新政策东风与核心商圈稀缺价值。据了解，上海市静安区正推动南京西路从单点商业体转向全域高端消费带，向城市活力核心、创新策源中心转型。南京西路1038号承载存量焕新与消费升级双重使命，获得了比较充足的政策与营商保障。但项目也需融入智慧、低碳、人性化元素，布局全球首发、国潮经济等新兴业态，才能联动周边资源提升能级，并推动恒隆向商业生态运营商转型。

分析人士指出，接手原梅龙镇广场后，恒隆在南京西路商圈的总商业体量增至约31万平方米，可以说是拿下了商圈租金定价权与业态主导权。

黎庆文认为，对南京西路商圈而言，恒隆地产再次入局绝非体量叠加，而是推动商圈从单点闪耀到全域繁荣，加速全球高端商圈转型；而恒隆地产则实现从单一商场运营到街区级生态掌控的跃迁，助力巩固行业龙头地位。

业内人士指出，恒隆地产轻资产转型具备两大核心支撑，一是消费逻辑迭代打开业态创新空间，其“V.3”战略坚守高端根基，引入潮流、文化类品牌，上海恒隆广场试水潮流品牌已获成功，南京西路项目将进一步推动其从身份消费向情感价值消费转型；二是轻资产模式降低市场风险，以租赁、合作模式获得经营权，可减少资金压力且保运营主导权。

但上述业内人士进而指出，老楼改造的难度远超新建。通常来说，建筑使用年限长，会出现结构老化等问题，叠加恒隆地产自身高端品质要求，期间或面临工期延误、成本超支等风险。其次是资金沉淀与回报不确定。改造期间即便投入巨额资金，也难免受到市场波动等不利因素影响。最后是业态创新与高端调性的平衡。引入非重奢业态需规避客群流失风险，还要在嘉里中心、兴业太古汇等竞品中实现差异化突围。此外，双项目联动运营对恒隆的招商、营销协同能力也提出了全新挑战。

黎庆文认为，2027年南京西路1038号项目亮相后，南京西路商圈的商业格局将迎全新变革。恒隆地产若成功破局存量商业改造，将实现从高端运营商到城市更新引领者的转身，为行业提供可复制范本。

（作者：唐韶葵 编辑：张伟贤）