（来源：河北日报）

转自：河北日报

用未来租金收益激活“沉睡”资产

我省首单城市更新CMBS项目落地

本报讯（记者张辉）大楼产权不用卖、不用抵押，仅凭未来18年的租金收益，就能拿到6.09亿元的低成本建设资金。近日，石家庄长安兴安第一期资产支持专项计划成功发行，标志着河北首单城市更新CMBS项目正式落地。

CMBS，全称商业房地产抵押贷款支持证券，属于资产证券化直接融资工具。简而言之，就是企业将自持写字楼、商业楼宇等物业未来十几年的租金、物业费等稳定经营性现金流打包，转化为标准化证券在资本市场发售，一次性获取大额长期建设资金。整个过程中房产产权归属不变，仅以未来租金收益作为还本付息来源。

与普通经营性抵押贷款相比，CMBS具备融资额度高、综合成本低、存续期限长的突出优势。传统经营性贷款期限大多为3—5年，到期还本压力集中，而CMBS产品期限可达10至18年，还款安排更为平缓，精准匹配城市更新项目建设周期长、投资回报慢的特点。

本次CMBS项目发行总规模6.09亿元，产品期限18年，票面利率2.19%，创下省内同类型担保增信项目融资成本新低，市场认购倍数达2.60倍。华夏银行石家庄分行作为承办银行，全程深度参与资产梳理、产品架构设计、市场路演推介、发行定价等全流程工作。依托底层写字楼稳定现金流，叠加省级担保增信加持，本次产品获得资本市场超额认购，市场认可度较高。

据了解，该项目实施主体为石家庄市长安兴安城市建设投资集团有限公司。公司负责人告诉记者：“本次项目底层资产为安兴城市广场、博胜广场两处自持写字楼，原为烂尾楼整治项目，通过对项目盘活改造，既解决了历史遗留问题，又赋能区域发展。这是长安区区属国有企业首次登陆公开资本市场开展直接融资，项目募集资金将用于城市更新改造、基础设施提质升级、片区产业培育，在撬动区域建设发展的同时，实现国有存量资产保值增值。”

业内人士分析，当前不少国有优质商用不动产长期面临资产价值难以释放、流动性不足的困境。传统短期信贷模式，难以适配城市更新长周期资金需求，制约存量资产价值充分发挥。本次CMBS项目，通过写字楼经营性现金流资产证券化，成功将固化的不动产资源，转化为可投入城市建设的流动资金，打通了“存量不动产—资本市场—城市建设”的融资通道。本次项目落地实践，为全省以金融创新赋能城市更新、盘活国有存量资产提供了可借鉴、可复制的实操样本。